1주택자 양도시 비과세?! 잘못하다 폭탄 맞아요!!

 

 봐도봐도 어려운 부동산 세금, 달라지는 정책을 체크하지 않으면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 그 중 제일 어렵고 복잡한 것이 주택 양도시에 부과되는 양도세인데요. 1주택자도 2021년도 이후에 매도를 생각하실때는 신중하게 따져보셔야 합니다.

 

 흔히들 1주택자는 비과세인데 양도세를 신경 써야하나? 라고 생각해서 취득 후 2년 이상 보유하신 경우에 양도세에 무관심하실 수 있는데요. 2021년부터 달라지는 양도세율, 자칫하면 세금 폭탄 맞을 수도 있습니다. 

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현행법은?

 2019년까지 1주택자는 양도세 비과세로 세금이 부과되지 않았습니다. 다만, 고급주택인 경우 (실거래가 기준 9억원 이상인 경우) 9억 초과분에 한해서만 세금이 부과되었습니다. 이때 장특공(장기보유특별공제) 혜택이 적용되어 10년 이상 보유 및 실거주를 했다면 최대 80%까지 장특공 혜택을 받았습니다. 

 

 가령 2009년에 6억의 주택을 취득하여 2019년 10억에 팔았다면 9억 초과분 1억에 한해서 80%의 장특공 혜택을 받을 수 있었죠. 

 

그런데 동일하게 2009년 주택을 취득하여 10년 이상 보유를 했음에도 2020년 매도시에는 실거주 2년 이상 요건을 채우지 못하면 보유 1년에 2%씩, 즉 10년 보유 × 2% = 22%의 혜택 밖에 받지 못했습니다. 양도일을 기준으로 거주 요건이 생겨 버린 것이죠 

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2021년 달라지는 점?

 

1.장특공 세율 개정 

 2년의 거주 요건을 충족하고 양도한다면 비과세는 해당됩니다. (양도시 실거래가 9억원 이하)

 실거래가 9억원 초과분에 적용되는 장특공(장기보유특별공제) 세율이 개정됩니다. 보유기간과 거주기간으로 나누어서 1년에 4%씩 합산하는 형태로 바뀝니다. (양도일 기준)

 만약 2009년 주택을 취득하여 실거주 2년 + 보유 12년 후 양도시, 실거주 2년 8% + 보유 12년 40% (10년이상은 최대 40%니까) 로 48%를 적용 받으실 수 있습니다. 

2. 1주택자 보유기간 산정식 개정 

 주택 취득후 다른 주택을 취득하여 2주택자가 되었다가 다시 매도하여 1주택자가 되었을 경우 먼저 취득했던 주택의 취득 년도와 상관 없이 다시 순수 1주택자가 되었을 때를 기준으로 2년을 다시 산정합니다.  

 

 즉, 순수 1주택자가 된지 2년이 지나지 않았다면 취득하여 보유한지 2년 이상이라고 할 지라도 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 

 

2021년 이후 주택 양도 계획이 있으신 분들은 과거 부동산 매매 이력과 실거주 요건을 꼼꼼히 체크하시고 매매하셔야 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.