전월세 신고제 - 월세시장까지 요동치려나

 2020년 7월 31일 시행된 임대차 3 법의 영향으로 전셋값이 폭등하며 부동산 시장이 요동을 치고 있다. 임대차 3 법 중 계약갱신청구권이 신규 계약부터 적용이 아닌 기존 계약에서도 소급 적용되면서 놀란 임대인들이 이른바 '세입자 쫓아내는 방법'등을 공유하며 바뀐 개정안으로 어떤 불이익이 발생할까 열심히 계산기를 두드려댄지 약 반년이 지났다. 그동안 부동산 시장은 전세 품귀현상과 전셋값 폭등으로 인해 전세를 구하지 못한 수요자들이 매매시장으로 눈을 돌리며 매매시장까지 요동을 쳤다. 그 덕분에 아파트 값은 고공행진을 이어가고 있고 영혼까지 끌어모아 집을 산다는 영끌족이 등장했고 대출을 통한 많은 자금이 부동산 시장에 유입되면 이번엔 놀란 정부가 금융규제로 대출 길을 옥죄고 있다. 

 

 

 갑자기 시행 된 소급적용에 놀라 당장에 변동 사항에 대처하는 것에만 집중하다 이제 좀 달라진 현실에 적응하며 한숨을 돌리려는 찰나 잠시 잊고 있던 다른 녀석이 떠올랐다. 바로 '전월세 신고제'이다. 

 

 전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 신규로 체결되는 계약에 적용된다. 말 그대로 전세나 월세 계약을 체결하면 의무적으로 관할 지방자치 단체에 신고를 하는 것이다. 임대차 계약을 체결한 당사자가 공동으로 30일 이내에 관할 시, 군, 구청에 신고를 해야 한다. 당연히 계약 체결 후에 변경되거나 해지 시에도 신고를 해야 한다. 신고를 하지 않거나, 거짓으로 신고할 경우 과태료도 부과된다. 미신고는 100만 원 이하의 과태료, 거짓신고는 500만 원 이하의 과태료.

 전월세 신고제가 도입되면 뭐가 좋을까.

 첫번째 장점은 전월세 계약 신고 시에 자동으로 확정일자가 부여된다는 점이다.

현재 전월세 보증금을 보호 받으려면 전입신고, 확정일자, 실거주 3가지를 모두 갖춘 날부터 대항력이 생겨 대항력이 생긴 날짜순으로 우선변제를 받을 수 있는데 반해 신고제 도입 이후에는 별도로 확정일자를 받는 절차 없이 신고 시에 자동으로 확정일자가 부여되어 순위에 맞게 보증금을 보호받을 수 있다는 점이다. 

 

 두번째 장점은 전월세 실거래가 파악이 용이해진다.

아파트 실거래가처럼 전월세 실거래가 내역을 파악할 수 있어 시세를 파악하는데 도움이 된다. 

 

예상되는 부작용은?

 - 임대인의 세금 전가/전월세값 상승/암시장 형성

 

 임차인을 보호하기 위한 개정안이라고는 하나 국가의 조세 수익이 늘어나겠구나라는 건 누구나 쉽게 유추할 수 있다. 두 번째 장점이었던 전월세 실거래가가 투명하게 공개된다면 임대인의 수익이 투명하게 파악되는 것은 당연지사. 세금을 부과하기 딱 좋은 환경이 세팅되는 것이다. 그럼 임대인은 세금 부담을 줄이고자 금액을 올려 임차인에게 세금을 일부 전가시킬 것이고 그러면 전월세는 상승하게 될 것이며 매달 관리비 명목으로 받던 금액 또한 상승할 것이 뻔하다.

 

 흔히 임대인과 임차인은 갑을 관계에 있다고들 하는데 갑인 임대인에게 세금을 부과하면 을에게 일부 전가되는 현상은 어찌보면 당연하지 않은가. 그나마 금액이 올라가더라도 투명하게 신고되어 정상적인 임대차 관계를 유지한다면 다행이지만 갑인 임대인이 전월세 신고를 하지 말아 달라, 세액공제 신고를 하지 말라 등의 요구를 해온다면 을 위치의 임차인이 쉽게 거절할 수 없는 게 현실이다. 거기에 월세를 조금 깎아준다는 조건이 달린다면 거절하는 임차인이 드물 것이다.

 

단기 임대는 암암리에 

 2~3개월 타지역으로 출장을 가거나 집 리모델링 공사로 공사기간 다른 곳에서 지내야 하는 사람들은 주로 단기 월세를 찾는다. 하지만 임대인 입장에서는 세입자가 나갈 때마다 청소하랴 복비 내랴 여러모로 단기 임대가 달갑지 않은 것이 현실이다. 그렇기 때문에 단기 임대의 경우 일반적인 시세보다도 훨씬 금액을 올려 계약을 하는 경우가 많은데 신고제가 도입된다면 그 번거로움과 시세 비싼 임대료 문제로 신고를 하지 않는다는 조건이 필수적으로 붙을 것이다.

 

 계약갱신 청구권 도입으로 놀라 요동친 시장의 여파가 아직 채 가시지 않았는데, 전월세 신고제가 도입되면 시장은 또 어떤 변화를 겪으려나. 계약 갱신 청구권과는 달리 미리 알아보고 학습할 시간적 여유가 있었다고는 하지만 전월세 신고제가 도입되면 월세 상승은 피할 수 없어 보인다.