분양권과 입주권 - 2021년도부터 달라지는 세율

 

 

 분양권과 입주권에 관심 있으신 분들이 제일 궁금해 하는 점이 바로 이 '권리'들이 보유주택수에 포함이 되는 가, 포함되지 않는 가 하는 것이다. 이는 세금과 직결되는 문제이고 다주택자가 된다면 절세 전략의 심혈을 기울여야 양도세 중과를 피할 수 있기 때문이다. 

 

 이번 12.17 부동산 대책으로 조정대상지역이 36곳이나 무더기로 신규 지정 되어 당장 2021년 1월 1일 이후 양도 되는 분양권과 입주권은 달라진 세율을 적용 받게 된다. 어떤 부분의 세율이 달라지는 지, 분양권과 입주권은 어떤 경우에 주택수에 포함되는지 알아보자.

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 분양권이란?

주택을 취득할 수 있는 권리로써 주택 그 자체는 아니며 아직 등기부 등본에 등재 되지 않은 권리이다. 

 

 입주권이란? 

도시 및 주거환경 정비법 (도정법)에 나오는 조합원 입주권을 의미하며 관리처분 인가가 이루어진 후의 입주 권리며 등기부 등본에 등재 된 권리이다. 

 

단순히 보면 분양권은 등기부에 등재되지 않았고, 입주권은 등재 되었으니 분양권은 주택수에 포함되지 않고 입주권은 포함될 것 같아 보이지만 그리 단순히 말할 수 없는 것이 이 두가지 '권리' 모두 세금에 따라/지역에 따라 포함여부가 그때 그때 다르다.  

 

분양권과 입주권의 차이 

1. 취득세 유무 

   분양권 : 취득세 없음 (등기부 등본에 등재 안하니까)

   입주권 : 취득세 4.6% (등기부 등본에 등재 했으니까)

        *아직 주택은 아니기에 주택 취득세와는 세율이 다름. 주택 세율은 취득가액에 따라 적용됨

 

2. 양도세율 (21년부터 입주권의 양도세율이 분양권과 동일하게 변경됨)

 

   분양권 : 1년 미만 - 50% 

             1년 이상 ~ 2년 미만 40% 

             2년 이상 - 기본 세율 (6%~42%) 

   

   입주권 : 1년 미만 -  40% → 50%

             1년 이상 - 기본 세율 (6%~42%)

             → 1년 이상 ~ 2년 미만 40% 2년 이상 - 기본 세율 (6%~42%) 

 

 3.양도세 중과 

   분양권 : 양도세 중과 (조정대상지역일 경우 보유 기간에 상관 없이 50%세율 적용) 

      *조정대상지역 - 주택 양도시 장기보유특별공제 적용 불가/기본세율의 10%~20%p 가산

 

   입주권 : 양도세 중과 없음 (조정대상지역에서도 중과 없음)

 

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 4. 주택수 포함 여부 

   

  분양권 : 주택 수 포함 안됨 

              기본적으로 분양권을 보유하고 있는 것은 주택 수의 포함되지 않는다.

 

 

 

        → 2021년부터 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때는 포함됨. 

              보유 주택 중 한 곳이 조정대상지역에 있다면 주택 수에 포함된다. 

       

 

 

        → 일시적 비과세 혜택은 적용 가능.

             보유 주택 중 한 곳이 조정대상지역에 있어도 일시적 비과세 혜택은 적용 가능하다.

 

 

   입주권 : 주택 수 포함