전세권의 효력! 효력이 미치는 범위

전세권의 효력 : 전반적인 내용 요약 (민법 및 민사 특별법)

 

 전세권자는 전세금을 지급하고 목적 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용, 수익 할 권리와 의무를 가진다 용도에 좇은 사용 수익은 설정계약에 의하여 결정되고 설정계약에서 정하지 않은 경우에는 그 부동산의 성질에 의하여 결정된다. 수익은 과실의 취득을 뜻한다.

 

 토지가 전세권의 목적인 경우에는 특별히 문제 될 것이 없으나, 건물의 경우에는 토지와 건물을 독립한 부동산으로 취급하고 있어 사정이 다르다. 즉 건물에 대해서만 전세권을 설정한 경우, 전세권자가 그 건물을 제대로 사용하려면 대지도 같이 사용하여야 한다.  이러한 전제하에 민법은 타인의 토지 위에 건물을 소유하는 자가 그 건물에 전세권을 설정한 경우에는 전세권의 효력은 그 전물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 임차권에도 미친다고 규정한다. 이때에 전세권 설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.

 

 예를 들어, 땅이 갑의 것이고 건물이 을의 것이다. 그러면 을은 남의 땅 위에 건물을 소유하고 있다. 토지 사용권이 있다는 말이다. 그것이 지상권일 수도 있고 임차권일 수도 있다. 이런 상태에 만약에 건물에 전세권이 설정이 되면 그 효력은 지상권에도 토지권에도 미친다. 갑과 을은 함부로 지상권 임차권을 소멸시키는 행위를 하지 못하게 된다. 또 건물 전세권자가 전세금을 못 받았다는 이유로 경매를 하게 되면 낙찰을 받은 경낙인은 건물의 소유권뿐만 아니라 토지사용권인 지상권 임차권을 함께 취득하게 된다.  왜냐면 건물의 전세권은 토지사용권인 지상권 임차권에도 미치기 때문이다.  

 법정 지상권을 취득하는 사람은 건물의 소유자인 전세권 설정 자이여야 합니다.  왜냐면 지상권이란 건물 등을 소유하기 위해서 남의 땅을 쓸 수 있는 권리를 말하기 때문에 건물의 소유자인 전세권 설정자가 법정 지상권을 취득하지 전세권자가 취득하는 것은 아닙니다.  전세권자는 스스로 유지 수순 할 의무가 있습니다. 따라서 고장 난 곳이 있다면 스스로 고쳐야 하기 때문에 전세권자는 필요비 상환을 청구하지 못합니다.

 

 전세권은 점유할 권리를 포함하며, 전세권의 내용의 실현이 방해된 때에는 소유권의 경우에 준해 물권의 청구권이 발생한다. 토지 전세권이든 건물 전세권이든 토지를 이용하는 권리이므로, 인접하는 토지와의 이용의 조절을 목적으로 하는 상린관계의 규정은 전세권자 간에 또는 전세권자와 인접 토지소유자 내지는 지상권자 간에 준용된다.

 

 전세권은 용익물권 이외의 담보물권으로서의 성격도 아울러 갖는다. 그래서 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는, 전세권자는 그 목적물의 경매를 청구할 수 있고, 후순위 권리가 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 각 당자 사는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받는 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다. 존속기간을 약정하고 있더라도 전세권자는 자유로이 전세권을 포기할 수 있는 것이 원칙이다. 그러나 그 전세권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그 제삼자의 동의 없이는 포기할 수 없다. 전세권이 소멸하면 전세권자는 목적 부동산을 인도하고 전세권 설정등기의 말소에 필요한 서류를 교부하여야 하며, 한편 전세권 설정자는 전세금을 반환하여야 한다. 즉 이양자는 동시이행의 관계에 있다.

 

 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 그 목적물의 경매를 청구할 수 있다.(제318조). 물론 경매가 아닌 다른 방법으로 처분하기로 하는 임의 환가 특약도 유효하다. 전세권자가 전세 목적물에 대한 경매신청을 하여 우선 변제를 받지 않고, 먼저 설정자의 일반재산에 대하여 일반 채권자로서 배당에 참여하는 것은 허용되지 않는다(통설). 문제는 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정된 경우에도 그 부동산 전부에 대하여 경매 청구를 할 수 있는 가이다. 여기에 대해서는 학설과 판례가 대립한다. 학설은 전부에 대해서 경매 청구를 할 수 있다고 하나 판례는 경매 청구할 수 없다고 한다.