저당권 알아보기

 

 저당권이란 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산 그 밖의 목적물에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선 변제를 받는 약정 담보물권을 말합니다. 하지만 저당권이 설정되었다 하더라도 저당 목적물에 대한 사용수익권이나 처분권은 여전히 저당권 설정자 (현 소유자)에게 있고, 단지 채무를 변제하지 않는 경우에 그 저당 목적물의 교환가치로부터 우선적으로 변제받는 것에 불과하므로, 저당권은 교환가치에 대한 배탁적 지배를 내용으로 하는 가치권입니다. 

 

 동일한 부동산에 설정된 저당권은 각각 순위를 가지고 있고 서로 침법하지 않는 것이 원칙입니다. 저당권의 순위는 등기의 선후에 의하여 결정되고 먼저 등기된 저당권은 후에 등기된 저당권에 영향을 받거나 그 순위가 내려가지 않으며 부여된 된 순위는 선순위의 저당권이 소멸하더라도 이에 의한 영향을 받지 않는다는 두 가지 의미를 가집니다. 

 

 

 저당권이 특정의 담보가치를 파악하고 이를 금융거래 시장에서 유통하게 하는 것을 그 작용으로 하기 위하여는 저당권의 유통성이 확보 되어야만 하는데 , 이 유통성이 확보되면 저당권에  의하여 투자하는 그의 투자자본을 유통화 할 수 있게 됩니다. 이를 위해서는 공신의 원칙과 저당권의 증권화라는 두 제도가 선행되어야 하지만 민법에서는 이 모두를 인정하지 않고 있습니다.  

 

 저당권은 약정담보물권, 타물권, 우선변제적 효력, 담보물권이라는 특질의 법적 성질을 갖습니다. 등기사항에는 반드시 채권자와 채무자를 기재하여야 하고, 이자 및 이자의 발생 시기, 지급 장소, 채무불이행으로 인한 손해배상에 관한 약정이나 저당권의 효력의 범위에 관한 약정이 있을 때에는 그 약정, 채권이 조건부인 때에는 이를 기재하여야 합니다.  등기 설정 비용은 당사자간에 다른 특약이 없으면 채무자가 부담합니다. 

 

 민법 제 360조는 "저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행 비용을 담보한다. 그러나 지연 배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다" 고 규정하고 있습니다. 이자에 관한 약정이 있는 경우에는 이율, 발생 시기, 지급시기 및 지급 장소는 이를 등기하여야 하며 저당권의 효력이 미치는 이자의 범위는 제한이 없이 무제한으로 담보됩니다. 위약금은 손해배상액의 예정이든 위약벌이든 등기를 하여야만 저당권에 의하여 담보되는 것이 통설입니다. 

 

 채무불이행으로 인한 손해배상, 즉 지연 배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한합니다 이는 제 360조의 단서를 두고 있습니다. 이러한 제한을 둔 것은 이행기일이 경과되어 저당권을 행사할 수 있음에도 불구하과 이를 하지 않음으로써 지연이자가 확대되어 후순위 저당권자나 제삼자를 해할 우려가 있기 때문입니다.  저당권의 실행에는 감정비용, 경매신청 등록세 등의 비용이 드는데, 이는 등기하지 않아도 당연히 피담보채권으로서의 효력이 미칩니다. 

 

 저당권에 기해 우선 변제 받는 방법으로는 저당권자가 저당권을 실행하여 우선변제 바는 것이고 다른 하나는 저당 부동산에 대하여 일반 채권자가 강제 집행하거나 후순위 저당권자가 경매 신청을 하는 경우에 저당권자가 배당에 참여 하여 순위에 따른 변제를 받는 것이 있습니다.