오피스텔 신탁 등기 알아보기

 

요즘 오피스텔 찾으시는 분들 많으시네요. 

 

심플하고 모던한 디자인과 넉넉한 빌트인 수납 등

 

일반 주택과는 또 다른 매력에 매료되신 분들이 많으신데요.

 

매물이 있어도, 또 손님이 계셔도 

 

계약 체결까지 스무스하게 이어지기가 힘드네요. 

 

 

바로 신탁 등기 때문인데요 

 

유독 신축 오피스텔 임대차 계약에서 

 

신탁 명의로 된 등기부 등본을 자주 접하게 됩니다.

 

 

 

부동산을 잘 모르는 분이라고 하셔도 

 

신탁 등기를 접하게 되면 바로 경계를 하시는데요. 

 

 

실제로 신탁등기를 검색해 보면

 

신탁 등기가 신경 쓰이는데 부동산에서는 괜찮다고 한다. 

 

부동산에서는 문제가 없다고 하는데

 

너무 걱정된다는 글들이 많죠. 

 

 

 

 

충분히 그러 실 수 있죠. ^^

 

오늘은 신축 오피스텔의 흔한 신탁 등기를 주제로 이야기해볼까 합니다. 

 

 

 

 

오피스텔이 새로 건축 된다고 가정해봅시다. 

 

건축주분이 오피스텔을 지을 땅을 구매하실 테고요,

 

시공계획서를 작성하시겠죠?

 

그리고 대부분 은행에서 대금을 대출받아 건축이 시작됩니다.

 

처음부터 건물을 완공할 때까지 드는 공사 비용을 충당할 만큼

 

자금의 여유가 있는 분들이 드무시겠죠.

 

 

 

그럼 은행 입장에서는 뭘 믿고 돈을 빌려주느냐

 

바로 매입한 토지와 시공계획서로 완공되었을 당시의 감정가를 산정하여 

 

대출을 해줍니다 (물론 감정가 100%는 아니고요 보통은 70% 정도)

 

그리고 대출을 내어준 은행이 담보로 잡고 있던 이 건물을 

 

공신력 있는 신탁회사로 넘겨버립니다. 

 

 

대출금을 갚지 못했는데, 

 

건설회사의 공사 대금 지연 등의 문제로 

 

건물이 가압류를 당하거나 건설회사가 부도가 나면

 

대출금 회수가 어려워질 수 있으니 

 

선제 조치를 해두는 것이죠. 

 

 

 

 

건설회사는 매수자가 나타나 분양이 되면 

 

매수자에게 받은 돈으로 은행 대출금을 갚을 수 있죠. 

 

건설업 관계자분 말로는 건물의 30% 정도만 분양돼도 

 

건설회사는 투자금을 회수할 수 있다고 합니다.

 

모든 호실이 분양이 되면 좋겠지만, 

 

어느 정도 분양이 되고 투자금을 회수하고 나면

 

건설회사도 회사보유분으로 갖고 있던 매물에 

 

전월세 임대차 계약을 놓는 경우가 많은데요.

 

전세의 경우는 보증금을 받아 은행에 대출금을 상환하고 

 

신탁 명의를 건설회사로 돌려서 전세권 설정을 할 수 있도록 해주시는 경우가 많습니다. 

 

신축 오피스텔의 전세보증금이 한두 푼도 아니고,

 

전세권 설정 당연히 하셔야겠죠?

 

 

신탁 명의에서는 전세권 설정을 할 수가 없습니다.

 

엄밀히 말하면, 은행이 정한 신탁회사가 소유자인데, 

 

소유자도 아닌 건설회사랑 거래를 한 게 되잖아요. 

 

그러니 소유자를 건설회사로 등기를 해서 거래를 하고 

 

그 계약서를 토대로 전세권 설정을 하는 거죠. 

 

 

만약 신탁 등기의 오피스텔 전세 계약하려고 하신다면 

 

아래 3가지 사항을 반드시 확인하세요!

 

 

 

1. 감정가가 얼마인지

 

2. 전세 보증금은 감정가의 몇 퍼센트인지

 

3. 전세권 설정은 1순위인지 

 

 

 

감정가를 알아봐야 하는 이유는 

 

혹시 집이 경매에 나갈 경우를 대비해서 인데요.

 

크게 하자가 없는 집이라면 경매에서 감정가의 70% 이하로 

 

거래되는 경우는 드물기 때문인데요. 

 

가령, 1억짜리 집에 7천만 원 전세로 들어가 1순위 전세권 설정을 해뒀다면

 

1억짜리 집이 경매에 나와 7천보다 싼 값에 거래되지는 않을 테니 

 

본인이 1순위라면 집이 8~9천 정도에 팔려

 

전세자금 7천만 원은 돌려받을 수 있습니다. 

 

 

 

 

문제는 월세죠. ;;

 

상대적으로 전세보다 보증금 금액이 적기 때문에 

 

신탁 명의를 건설회사로 돌리기 위한 대출금 상환이 어렵습니다.

 

보통 자금의 여유가 있으신 건설회사도 

 

월세 계약의 경우 신탁명의를 건설회사로 돌리시지 않습니다.

 

소유권 이전등기에도 비용이 소요되기 때문인데요

 

어차피 건설회사가 실소유주이고 월세 보증금은 소액인 경우가 많아 

 

대수롭지 않게 생각하시는 경우가 많죠.

 

 

신탁 등기의 오피스텔 월세 계약하려고 하는데

 

부동산이 괜찮다고 한다면 분양이 어느 정도 되어서 

 

건설회사의 부도 위험이 적거나 

 

완공 후 2~3년이 지난 경우라면  

 

그동안 반복적으로 진행되었던 월세 계약에서

 

문제가 발생하지 않았다는 데이터가 축척되어 있기 때문이죠. 

 

 

 

정석대로라면 거래하시면 안 되는 게 맞습니다만

 

위험 부담이 적은 매물에 과도한 불안감을 조성하지 않으려 

 

문제 될 것이 없다고 설명드리고 중개를 하는 경우도 많습니다. 

 

 

 

물론 

 

어디에나 사기꾼들이 존재하니

 

작정하고 사기를 치려고 하시면 당하는 건 속수무책이 될 수밖에 없으니

 

보증금 단위가 큰 경우에는 신중 또 신중하셔야겠죠?