건폐율과 용적률이 중요한 이유는?

 

요즘 부동산 투자에 대한 관심이 상당히 높아졌는데요. 이제 막 부동산 투자에 관심을 가지기 시작하셨다면 어디서 들어 본 듯한데 또 생소하기도 한 용어들이 많으시죠?^^ 많은 용어들 속에서도 옥석 같은 부동산을 가려내기 위한 중요 키워드, 건폐율과 용적률은 꼭 체크하시고 넘어가세요.

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건폐율이란?

- 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 말합니다.  즉, 건물을 지을 수 있는 땅에 얼만큼 건물을 지어도 되는지를 나타내는 면적입니다. 50평짜리 땅을 샀다고 50평 가득가득 건물을 짓도록 허가해 준다면 다들 조금이라도 더 넓게 건물을 지으려 할 테니 건물과 건물은 바짝 맞닿아버리고 건물의 일조권도 보장할 수 없으니 용도지역에 따라 각기 다른 건폐율로 규제를 하는 것입니다. 

 

 

용적률이란?

- 대지 면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 연면적이란 각층의 바닥 면적의 합계로 예를 들어 100평의 땅에 한 층 바닥 면적이 50평인 4층짜리 건물은 200평이 됩니다. 건축물대장에서는 용적률산정용 연면적이라는 것이 한 가지 더 있습니다. 말 그대로 용적률을 산정하기 위한 바닥면적 중 지하층 면적과 지상층의 주차용으로 쓰는 면적 (필로티 구조)를 뺀 나머지 지상층을 더한 면적입니다. 용적률 산정 시에는 지하층과 필로티 구조의 주차만 하는 용도의 1층 면적은 제외합니다. 

 

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그러면, 건폐율과 용적률은 왜 중요한 걸까요? 

바로 그 부동산이 존재하는 용도지역의 건폐율과 용적률 한도  중요합니다. 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

 

 

즉, 땅이라고 다 같은 땅이 아니라는 얘기죠. 5층짜리 건물을 지으려고 샀는데 용도지역의 용적률 한도가 낮아 4층짜리 건물 밖에 허가가 안난다거나, 혹은 50평대의  전원주택을 지으려고 땅을 샀는데 건폐율이 낮아 평수를 줄일 수밖에 없다면 여간 난감한 게 아니죠. 그러니 매수하고자 하는 부동산의 용도지역의 건폐율과 용적률을 미리 확인하여 매수 목적에 맞는지 먼저 확인하여야 합니다. 

 

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또한 재건축을 염두해두고 건물을 사는 경우도 마찬가지입니다. 부동산이 위치한 용도지역의 용적률이 200%까지인데 현재의 건축물의 용적률이 100%이라면 단순 계산으로 건물을 철거하고 신축으로 재건축 시에 지금 건물의 2배의 층수를 지을 수 있다는 결론이 납니다. 물론 재건축은 조금 더 세부적으로 따져봐야 할 조건들이 몇 가지 더 있습니다만, 현재의 건축물이 그 용도지역이 규제하는 건폐율과 용적률에 임박하다면 신축으로 다시 지어도 보다 높은 층수와 보다 많은 세대를 기대하기는 힘들죠. 

 

재건축을 염두하고 매수하는 부동산의 건폐율 용적률의 체크 포인트는 별도의 포스팅으로 자세히 다루겠습니다.