전세권 설정과 전세 보증보험 해야하는 이유?

 

 전 세계에서 유일하게 한국에만 존재한다는 전세는 계약 시에 큰 액수의 보증금을 맡겨두고 계약 만기 시에 맡겨뒀던 보증금을 돌려받는 형태의 임대차 계약의 한 형태입니다. 전세 보증금 액수가 한 두 푼이 아니다 보니 계약 만료 시에 제대로 돌려받을 수 있을까 걱정하시는 분들은 많은데 이러한 불안과 만일의 사태를 대비하고자 활용되는 안전장치에 대해서는 의외로 잘 모르시는 분들이 많습니다. 오늘은 전세권 설정과 전세 보증보험에 간단히 알아보겠습니다. 

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예를 들어, 당신이 1억원의 전세 계약을 맺고 전세를 살다가 계약 만료 1개월이 되기 전에 집주인에게 갱신을 하지 않고 "계약 만료일에 나갈테니 계약 만료일에 보증금 돌려주세요"라고 통보했다고 가정해 봅시다. 

 (계약기간 만료 6개월전부터 1개월 전까지 계약 갱신/만료 여부는 꼭 통해주셔야 합니다)

 

 이때 주인은 당장 1억원의 현금이 없고, 다음 전세 손님이 전세 보증금을 주면 기존 세입자에게 돌려줄 생각이었습니다. 대게 많은 분들이 이러한 상황인 경우가 많습니다. 그런데 안타깝게도 다음 전세 세입자가 결정이 안된 상태로 전세 계약 만료일이 되었습니다. 이 경우에 당신은 집주인의 입장에서 봤을 때 어떤 세입자입니까?

 

1번 돈이 마련될때까지(다음 계약자가 나타날 때까지) 마냥 기다릴 수밖에 없는 세입자

 

2번 협의가 잘 안되고 계속 상황이 여의치 않으면 내 집을 확 경매에 넘겨서라도 보증금을 받아가겠다는 세입자 

 

3번 보험회사에서 보증금 먼저 받아 나갈테니, 보증금 반환이 늦어진 기간만큼의 이자는 보험회사랑 얘기해서 늦어진 만큼 이자를 내라고 하는 세입자 

 

 아주 간단하게 정리하자면 위 3가지로 나눌 수 있습니다.

 1번은 전입신고와 확정일자를 받고 실거주를 하며 대항력을 갖춘 세입자이고 2번은 전세권 설정을 통해 계약 만료후에도 전세보증금을 반환받지 못할 시에 경매를 신청하여 보증금을 반환받을 권리를 가진 세입자입니다. 3번은 계약 만료 후 주인이 돌려주지 않을 시에 보험회사에서 보증금을 먼저 돌려받고, 보험회사가 주인에게 보증금을 반환받으며 기간이 늦어진 만큼 주인이 이자를 지불하는 방식입니다. 

 전세권 설정을 하는 경우와 전세 보증보험에 가입하는 경우는 두가지 모두 궁극적으로 임차인의 소중한 전세보증금을 무사히 반환받기 위함이지만 전세 보증금 보호를 보장받는 형식의 차이입니다.

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 요즘 융자나 근저당이 많은 건물에 전세 계약을 맺으시는 분은 찾아보기 힘듭니다. 전세를 알아보는 손님도 주의점을 미리 검색해보고 부동산을 방문하시기 때문에 융자나 근저당을 확인하고, 부동산도 나중에 골치 아픈 일에 휘말리고 싶지 않기에 웬만큼 위험한 매물은 추천하지 않습니다. 액수가 큰 보증금이 오가는 계약이니만큼 계약을 진행하는 매물은 아주 신중히 선택을 합니다. 예전처럼 부동산 말만 믿기보단 인터넷으로 미리 찾아보고 공부를 하는 똑똑한 세입자들이 늘었고, 부동산도 권리분석을 통해 추후 문제가 생길 소지가 있는 부분은 모두 설명을 합니다. 나중에 문제가 생겨 소송에 휘말리면 여간 피곤한 게 아니기 때문이죠.

 

 그렇다면, 계약을 하는 전세집의 선순위 융자와 근저당 여부, 혹시 무슨 일이 생겨서 경매에 넘어가기라도 한다면 내 보증금 순위보다 선순위 채권을 빼고도 내 보증금은 별 무리 없이 돌려받을 수 있을 것 같은 매물이라면 전입신고와 확정일자 실거주만으로도 대항력을 갖출 수 있는데 "굳이 귀한 돈 들여 전세권 설정이나 전세 보증보험 가입할 필요 없는 것 아냐?"라는 생각이 드시나요?

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 실제 전세 계약에서 분쟁을 가장 많이 일으키는 것은 보증금 반환 문제입니다. 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못해 분쟁이 나는 경우가 상당합니다. 계약기간 중 살면서 다른 문제들로 임대인 임차인 간의 사이가 나빠진 경우, 보증금 반환 시에 주인이 일부러 애를 먹일까 봐 걱정을 하시는 분들도 더러 있습니다. 전세권 설정과 전세 보증보험의 상세 내용과 보장 범위는 좀 더 세세하게 따져봐야 할 내용들이 많지만 보증금 반환 시에 주인이 보증금을 돌려주기를 마냥 기다릴 수밖에 없는 세입자와는 좀 더 적극적으로 권리를 행사할 수 있는 세입자라는 점이 가장 큰 차이점이라고 볼 수 있습니다. 물론 전세 계약 기간 아무런 분쟁 없이 보증금을 무사히 돌려받으시는 분들도 계시기 때문에 돈을 더 지불하며 전세권 설정이나 보증 보험에 가입할지의 여부는 세입자의 선택입니다.