지역주택조합이란? (20년 7월 개정안 내용까지 살펴보세요)

 

내 집 마련을 꿈꾸고 계신 분들이라면 당연히 부동산에 관심이 많으실겁니다. 내 집 마련의 꿈을 시세보다 좀 더 저렴하게 하고자 하신 분이라면 한번쯤은 지역주택조합에 대해 들어보셨을텐데요. 말도 많고 탈도 많다는데 정부는 왜 규제하지 않고 내버려 두는 지, 서민들은 왜 지역주택조합에 가입을 하는 지, 지역주택조합을 총정리 해보겠습니다.

 

 

지역주택조합이란?

같은 특별시, 광역시, 특별자치도, 시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 말합니다. 즉, 주택을 소유하지 않은 사람들이 내 집 "마련"이라는 공동의 목표로 조합을 만들어, 토지를 사고, 시공사를 선정하여 아파트를 건설하기 위한 모임이라고 할 수 있습니다. 

 

사람들이 혹하고 빠져더는 장점부터 가볍게 훑어보시죠 .

 

1.일반 분양가 보다 저렴하다.

2.추첨 방식이 아닌 선착순으로 동,호수를 배정 받아 로얄동/로얄층 선점이 용이하다.

3.청약통장이 없어도 된다.

4.전매제한이 없다.

 

많은 사람들이 지역주택조합에 끌리는 이유는 크게 위의 4가지로 정리할 수 있습니다. 

조합이 승인을 받고 사업계획인가가 떨어져 사업이 순조롭게 진행된다는 보장만 있다면 굉장히 매력적인 부동산이죠.

 

 

말도 많고 탈도 많은 이유는 순조롭게 진행되지 않는 경우들인데, 실제 국민권익위원회 조사 결과를 보면 2006년부터 2015년까지 인가를 받은 주택조합 중에 입주까지 마친 조합은 불과 20%에 지나지 않다고 합니다. 

 

 

입주까지 가는 여정도 일반 아파트 분양처럼 순탄하지는 않았을 텐데요, 이런 문제점들을 보완하고자 2020년 7월부터 주택법이 개정되었습니다.

 

 

그럼 기존에 어떤 문제점이 있었고, 그 것을 보완하기 위해 어떤 점들이 개정되었는지, 필수 체크 포인트까지 차분히 알아보겠습니다.

 

첫번째 문제점은 자격요건이 까다롭습니다.

아니? 청약통장도 필요 없고 청약 경쟁 순위를 신경쓰지 않아도 된다더니, 갑자기 자격요건이 까다롭다는 건 뭐지? 라고 생각하실 수도 있는데요. 지역주택 조합원의 자격은 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않았거나, 주거전용면적 85㎡이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며, 조합설립인가 신청일 현재 동일한 시, 군 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 한다라는 자격요건이 있습니다. 

 

 

내 집 "마련"을 위한 조합이다 보니, 집이 없는 사람들을 대상으로 하고, 이 자격요건은 필히 주택조합설립인가일부터 입주 가능일까지 절대적으로 지켜져야 합니다. 계약을 하지 않더라도 분양권에 당첨이 되기라도 한다면 자격박탈 사유가 되기 때문에 사업이 지연되서 기간이 길어진다고 하더라도, 조합 가입자들은 청약 한번 넣을 수 없고 완공되어 입주 될때까지 하염없이 기다려야만 합니다. 부부간 세대가 분리되어 각 한 집씩 소유하는 것도 안되며, 원룸을 2개이상 보유하는 것도 안됩니다. 

 

두번째 문제점은 전문성이 없어 사업진행이 순조롭지 못 한 경우가 많습니다. 

실제 많은 조합에서 나타나는 문제점들인데요. 조합이 전문성이 떨어지다 보니 사업계획인가 받는 행정적인 업무 중에 시행착오가 많이 일어납니다. 어느 유튜버분이 그러셨죠. 툭하면 서류 이거 가져와라, 저거가져 와라, 이거 보완해서 내야 한다 등등 전문성이 떨어지기에 한번에 깔끔하게 되지가 않고 여러 번 움직여 시간도 소요되고 조합원들을 번거롭게 합니다. 자금관리 또한 전문적이지 못하기 때문에 회계가 불투명하며 횡령 등의 일이 빈번히 발생합니다. 주택 마련을 위해 모인 계모임(조합)에서 계주(조합장)가 곗돈을 들고 나르는 사건도 발생한 적이 있죠.

 

세번째 문제점은 사업 시행을 위해 토지소유권 95%를 확보해야한다는 점입니다.

대부분의 지역주택 조합의 사업이 무산되는 이유가 여기에 있다고 보시면 되는데요. 팔 사람은 생각도 않는데 조합원들끼리 "저 땅 좋다, 저기에 우리 집을 짓자"라는 상황도 발생을 할 수 있습니다. 지역주택조합의 사업 진행 절차를 보시죠.

위와 같이 조합설립인가 당시는 토지 이용권한의 80% 를 확보해야하지만, 사업계획인가를 받을 때에는 토지 소유권의 95%를 확보해야 합니다. 대부분의 조합들이 여기서 문제가 발생하는데요. 95%를 확보한다는 게 생각보다 험난한 여정이라고 하네요. 어느 지역주택조합에서는 94%까지 확보하고 마지막 1%를 확보하는데 너무 힘들었었다는 인터뷰를 한적이 있습니다.

네번째 문제점은 추가분담금입니다. 

여차 저차 조합도 인가를 받고 토지소유권도 확보를 해서 사업인가까지 받고 나면 마음 고생은 조금 있었다지만 이 또한 수익을 위한 투자였다 생각하실 수 있는데요. 하지만 이 모든 전제는 제일 매력적이였던 첫번째 이유, 바로 일반분양가보다 저렴하다는 항목이 지켜졌을 때의 이야기 입니다. 시간도 오래 걸리고 마음고생도 하고 모든 걸 견디며 참았는데 결국 일반 분양가랑 별반 차이가 없다면 뭐하러 이 짓을 했나 현타가 오시는 분들이 많으시겠죠. 추가분담금 문제는 두번째로 언급한 전문성 결여와 같은 맥락이 되어 버리는데 조합이 갖추지 못한 비전문성으로 인해 행정적, 회계관리적 Loss가 발생하여, 이를 조합원들이 분담해야 하는 것 입니다. 일부 지역주택 조합에서는 추가분담금을 낸 세대는 입주를 시키고, 추가분담금을 마련하지 못한 세대는 입주를 시키지 않는 사태가 일어난 적도 있습니다. 

 

그럼, 이렇게 말도 많고 탈도 많은 지역주택조합을 누가 가입하겠나 싶으시겠지만 생각보다 너무 많은 분들이 큰 돈을 투자하는 이런 사업을 대행사들의 말만 믿고 덥썩 가입하는 경우가 많고, 대행사들은 조합원만 가입시키고 빠져버리는 경우가 많기 때문에 확인되지 않은 거짓 정보를 사실인냥 설명하며 많은 서민들을 홀려 조합원으로 가입을 시킵니다. 

 

가령, 가입했다가 마음에 안들어 언제든 탈퇴할 수 있다. 계약금을 돌려준다라는 말로 쉽게 계약금을 걸게 만드는 데요, 사실 한번 가입하면 탈퇴란 그리 녹록치 않았습니다. 

 

그래서 이러한 문제점을 보완하고자 2020년 1월 23일 이뤄진 주택법 개정에 따라 2020년 7월 23일부터 적용되는 점들을 살표 보겠습니다. 

 

 

1.조합원 모집 광고 및 절차가 개선 되어 조합원 모집을 알리는 문구, 토지확보 현황, 자격기준 등을 명시해야 하며, 계약시 조합원에 가입하고자하는 사람은 사업개요, 자격기준, 분담금, 토지확보등 주요사항을 설명 받은 후 서면확인을 하도록 할 계획입니다. 문제 발생시에 나는 설명했고, 조합 가입자가 잘 못 들은 거다라는 오리발 방지용이죠.

 

2.법 개정 전 조합원을 모집할 때에는 가장 중요한 토지 사용권원 또는 소유권이 확보 되지 않은 상황에서도 마치 거의 확보가 된 것처럼 속여서 조합원을 모집하는 경우가 많았으나, 법 개정으로 인하여 해당 지자체 인터넷 홈페이지에 공고하도록 함으로서 조합 가입 전 해당 내용을 확인 할 수 있게 되었습니다. 

 

3.아울러 모집신고 후 2년 이내 설럽인가를, 설립인가 후 3년 이내 사업계획 승인을 받지 못하는 경우에는 총회를 통해 사업종결처리를 할 수 있게 돼 사업지연 및 중단으로 인한 조합원의 무담감이 줄어들게 되었습니다. 시간만 끌며 조합원에게 추가 분담금을 부과하지 못하게 하였습니다. 

4.능력 없는 계주의 난입을 막기 위해 업무대행자의 자본금 기준을 마련하였습니다. 

자본금을 갖추지 아니한 업무대행자는 사업지연등을 야기시킬 우려가 있죠. 법인은 5억원 개인은 10억원 이상의 자본금 기준을 갖추도록 자격기준을 강화하였습니다. 

 

5. 30일 이내에는 청약철회(탈퇴)하는 경우에는 가입비를 반환하도록 하였습니다. 

 

리스크가 클수록 기대수익률이 높다고들 하지만, 부동산 투자만큼 신중해야 하는 투자가 또 있을까요? 분명 누군가는 지역주택조합을 통해 시세보다 싼 값에 내 집 마련을 하며 성공적인 부동산 투자를 하겠지만, 투자에 앞서 너무 성공사례들만 보기 보다는 어두운 면도 면밀히 검토하여 조금이라도 리스크를 줄일 수 있는 투자를 하는 것이 현명한 투자 방법이 아닐까 합니다.