등기부 등본 해석하기 예시 - 가압류, 근저당설정, 전세권설정

 

부동산 거래시 반드시 확인해야 하는 서류 ! 

 

등기부 등본이 빠질 수 없죠? 

 

 

 

부동산에 대한 건물의 표시, 소유권에 관한 사항, 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 

 

표기된 공적장부 이기 때문이죠. 

 

 

 

요즘은 등기부 등본에 대해서도 많이들 검색해보고 공부를 하고 

 

부동산을 방문하시는 것 같습니다. 

 

 

미리 찾아보지 않았어도 우리는 이미 드라마를 통해서, 

 

동네 카더라 통신을 통해서 등기부 등본에 나오는 표현들을 한번씩은 들어보셨을 것 같아요.

 

물론, 본인이 거래할 부동산에 이런 표현들이 아예 등장하지 않는다면 더 좋겠지만요.

 

 

 

 

 

바로 

가압류, 근저당 설정, 전세권 설정 입니다. 

 

음.. 용어만으로도 참, 싫죠?

 

 

 

손님이 집을 마음에 들어하시고

 

임대인에게 미리 구두상 확인한 융자 정보를 토대로 

 

"안전한 매물" 로 생각했던 집의 

 

등기부 등본을 열람한 순간 좀처럼 볼 수 없는 쓰리 콤보에 

 

당황했던 기억이 나네요. 

 

 

 

하.지.만!

저 3가지가 모두 써져 있다고 해서 무조건 위험한 매물은 아닙니다 .

 

 

 

오늘은 제가 최근 중개한 보증금 4천만원의 전세매물의 등기부 등본을 예시로 

 

등기부 등본을 통해 안전한 매물인지, 위험한 매물인지 

 

해석하는 법을 포스팅 해볼까합니다. 

 

 

 

 

 

오늘의 주인공 소환 ~ !

 갑구부터 살펴보실께요.

(등기부등본의 구성:표제부/갑구/을구 등의 구성은 별도 포스팅할께요 !)

 

갑구에는 소유권에 관한 사항을 표기되어 있구요, 

 

보통 순위번호 2번의 소유권 이전 한 칸만 나오는 게 일반적이죠,

 

소유자명과 주민번호 앞번호 그리고 주소가 표기 되어 있거나 , 

 

공동 명의의 경우 두명이 표기 된 등기부 등본이 많죠. 

 

 

그.런.데 !! 가...가압..류.. 라니 !! 

 

참고로 본 건물은 20호실 정도 있는 집합건물입니다. 

 

시세는 낮게 잡아도 15억은 훌쩍 넘는 건물이였습니다.

 

뭐지 이 어정쩡한 금액의 가압류는? 2013년 설정은? 뭐지? 

 

일단 머리 한켠에 넣어두고 패스 , 융자금을 봐야겠다. 

 

 

 

 

을구도 소환 ~ !

아따.. 이번 집 등기부 설명해줘야할 거 참 많네 싶었습니다. 

 

을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 표기하고 있습니다.

 

 

 

일단 근저당을 보면 채권최고액 6억 5천이죠?

 

이것만 보면 집주인이 새마을금고에서 6억 5천을 빌렸구나 라고 생각하시겠지만 

 

엄밀히 말하면 6억 5천을 다 받으신 건 아니구요 더 적은 금액을 받으셨는데 

 

혹시 경매에 넘어가거나 하는 불상사에 대비해 

 

은행에서 실제 내어준 금액보다 1.2배 1.3배의 채권최고액을 잡아둡니다.

 

 

우리가 은행에서 대출을 받을 때 여러가지 상품이 있고 

 

매달 꾸준히 얼마씩을 상환하는 상품을 이용 할지

 

이자만 내고 있다가, 일시적으로 상환할 지 결정하듯이,

 

집 주인들도 건물을 담보로 은행에서 대출을 받을 때 , 두가지 중 고르게 되는 데요. 

 

매달 일정액을 꾸준히 상환해서 빌린 돈이 얼마 안 남았어도,

 

다 갚아서 근저당설정을 해지하기 전까지는 처음 잡아둔 금액이 표기되기에 

 

실제 주인에게 남은 대출은 더 적은 경우도 많이 있습니다. 

 

감정가 대비 채권최고액이 50%에도 미치지 못하니, 융자가 많아서 위험한 집은 아닙니다.

 

 

 

 

자 다음, 전세권 설정이 되어 있네요.

 

전세권자가 OOOO 주식회사예요.

 

아~ 저 회사에서 직원에게 제공하는 주거비 관련 복지가 있나?

 

직원 전세자금 지원해주고 전세권 설정 해 둔 건가?

 

라고 유추해 볼 수 있죠. 

 

 

 

근저당설정 + 전세권설정 = 7억 

 

감정가 대비 아직도 50% 미만이죠..

 

(본 계약의 전세 보증금이 4천만원 이미 받아둔 보증금 합은 1.6억입니다.)

 

 

 

그럼 당췌...

 

 

 

가압류 저것은 무엇인가?

 

4천만원을 왜 가압류 당하신 건가?

 

그냥 대출을 4천 더 땡겨서 저 가압류 잡아두신 분께 드리면 등기가 깔끔할 것을 왜 .....

 

 

이런 경우는 솔직히 , 임대인에게 묻지 않고 알 수 없습니다.

 

임대인은 건축일을 하시는 분이시고, 

 

이 일대에 다른 건물도 직접 지으신 분이시거든요.

 

 

 

직접 전화로 여쭤 본 결과, 

 

옆 건물을 지어서 팔았는데 건물의 하자 보수 A/S를 10년은 해달라고 

 

건물을 산 사람이 요청을 하셨다고 합니다. 

 

그렇게 해주겠다고 약속했더니

 

그럼 혹시 마음이 바뀌어서 안 해줄지도 모르니 가압류를 걸어두겠다라고 하셨답니다. ;;;

 

 

사장님이 하도 고집을 부리셔서 그렇게 하라고 했다고

 

10년이 지나면 가압류를 풀어 주기로 했다고 하네요. ;;

 

 

솔직히 소액이 걸려 있었던 터라 손님께 말씀드리고 이해시키는 것은 어렵지 않았습니다만

 

가압류, 근저당이라는 단어만 듣고도 손사레를 치며 싫다고 하시는 분들도 계시거든요.

 

 

이번 사례처럼 이런 단어들이 등장한다고 해서 무조건 

 

위험한 건물은 아닙니다. 

 

 

등기부 등본에 대해서는 구성부터 , 용어 정리까지 포스팅하고 싶은 내용이 참 많은데,

 

최근 중개 중  요 등기부 등본을 접하게 되어 먼저 포스팅 해봤습니다. 

 

앞으로는 좀 더 구성을 갖춰서 포스팅하도록 하겠습니다. 

 

많이 보러 와주세요. ^^