집을 소유하여 실제 거주를 하고 계신 분들은 크게 신경 쓰실 일이 없으시겠지만, 전월세 임대차 계약을 통해 거주를 하시는 분들이라면 한번쯤은 들어보셨을 이야기인데요, 바로 우선변제권입니다.
계약 진행시 임대인에게 보증금을 맡기고 계약 만료시에 반환 받게 되는데, 보증금이 몇 억 단위인 분들도 계시고, 몇 천 단위인 분들도 계시고, 몇 백 단위인 분들도 계시듯 보증금의 액수는 달라도 임차인 입장에서는 모두 꼭 돌려 받아야 하는 소중한 돈 입니다.
그래서 오늘은 비교적 소액에 속하는 분들을 위해 주택임대차보호법의 우선변제권에 대해 이야기 해볼까 합니다.
우선변제권이란?
"주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다."
[네이버 지식백과] 우선변제권 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)
이라고 네이버 지식백과에 나오죠.
쉽게 말해, 정말 정말 우리에겐 일어나서는 안되는 일이지만, 전월세 계약을 맺고 살고 있던 집이 경매로 넘어가게 됐을 때, 다른 사람 돈은 모르겠고, 내가 건 보증금은 소액이라 무조건 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
그렇다면, 얼마까지가 소액 보증금이냐? 도대체 그 소액은 얼마까지냐? 이건 지역마다 조금씩 차이가 있습니다.
2020년 기준 새롭게 개정된 내용이 빨간색으로 표기 되어 있구요, 위의 표를 보시고 내가 사는 지역에서 최우선 변제액을 확인해 주셔야 합니다.
가령, 광역시에 살고 있는데 보증금 2천만원에 월세 30만원의 계약을 했을 경우, 집이 경매에 넘어가더라도 내 보증금은 2천만원까지 최우선 변제를 받을 수 있을 수 있습니다. 그렇다고, 난 계약서도 있고 법으로 2천만원까지 보호를 해준다고 하니 아무 문제 없겠지? 라고 생각하고 계약서만 보관하고 있으면 안되겠죠?
주택 임대차 보호법으로 최우선변제 보장을 받으려면 반드시 대항력을 갖추셔야 합니다. 법으로 보호를 해준다고 했으면 그냥 해주면 되지 대항력은 또 뭐냐? 그건 뭐 어떻게 해야 생기는 거냐? 라고 생각하시는 분들도 계실텐데요.
대항력을 갖추기 위한 필수 요건은 3가지입니다.
1.전입신고 2.확정일자 3.실 거주
계약하시고 입주하시면서 전입신고& 확정일자만 받으시면 대항력은 갖춰지고, 주택임대차보호법으로 최우선변제액까지는 보호를 받으실 수 있습니다.
그럼 2천이 넘는 보증금은 어떻게 되는 걸까요?
예를 들어 광역시에 거주하시는 분이 8천만원의 전세 임대차 계약을 맺었다고 가정해보면, 만일 무슨일이 생겼을 때 보호를 받는 2천만원 외에 6천만원이라는 소중한 전세금이 남기 때문에 여기서부터는 권리 관계와 우선순위를 잘 살펴 보셔야 합니다.
보통 부동산에서 우선변제액을 넘어서는 보증금의 계약을 중개할 경우, 등기상 표기되는 채권 이외에도 현재 받아 놓은 다른 선순위 보증금을 집주인에게 확인 하는데요,
만약 10억짜리 건물에 8천만원의 전세 계약을 했는데, 건물에 이미 채권이 5억 있고, 나보다 먼저 전입신고 하고 확정일자를 받은 분들의 보증금이 있다고 가정해 볼께요.
제 마음대로 가상의 세입자들을 만들어 허접하게 표를 만들어 봤는데요, 위와 같은 상황에서 경매로 넘어간다면, 10억원의 집은 대략 감정가의 70~80% 금액선에 낙찰이 될텐데요, 아주 운이 나빠 7억원에 낙찰이 되었다면 새롭게 집을 낙찰받은 새주인이 경낙금 7억을 납부하면, 주택임대차보호법에 의해 전입신고와 확정일자를 받고 대항력을 갖춘 A부터 순차적으로 우선변제액을 받습니다. 순식간에 1억이 훅 날아가죠? 그리고 은행이 5억을 또 훅 가져가면 1억이 남는데, 남은 1억도 순위에 따라 A가 7천만원을, C가 천만원을 가져가고 남은 2천만원만 나에게 돌아오게 됩니다.
하아.. 정말 정말 일어나서는 안되는 경우겠죠..?
이런 상황을 미연에 방지하고자 우선변제액과 권리 관계를 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있습니다.
간혹 보증금 500만원, 혹은 300만원의 손님들이 소액의 근저당을 지나치게 문제 삼으시며 집착하시는 경우가 있는데, 부동산이 대수롭지 않게 설명하시는 게 보증금이 적다고 대충 넘어가는 게 아니라는 점도 같이 인지하시면 불필요한 오해를 줄일 수 있을 것 같네요.
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